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闲置16年 上海黄浦江畔闲置别墅涉嫌违规疑云

时间:2019-09-11 01:24 点击:
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(原标题:闲置16年,价格涨了14倍!上海黄浦江畔闲置别墅涉嫌违规疑云)

上海黄浦江畔,世博园附近的雪野家园,30套别墅建成16年来始终“待字闺中”。

最近,这些别墅开始装修,准备卖了。

“16年前,这个别墅也就99万元一套,现在要2500万~2900万元一套。”房产中介在朋友圈晒出的价格令人吃惊。

但为了阻止雪野别墅的装修,雪野家园普通住宅区域的业主今年开始每天8班、每班2人在别墅区域“巡逻”,以此拖延装修进度,阻碍雪野别墅的开卖进程。

业主们为什么要阻挠?别墅为何闲置16年?《中国经济周刊》记者近日赴实地探访调查。

业委会代表为什么阻止卖别墅?

在雪野家园的别墅区,《中国经济周刊》记者看到,部分别墅的外墙栏杆已经生锈,窗户也有一层厚厚的灰尘,别墅内部还是毛坯状态,有的已成为垃圾堆放点。

闲置16年,价格涨了14倍!上海黄浦江畔闲置别墅涉嫌违规疑云

《中国经济周刊》 记者 宋杰︱摄

但雪野家园小区现在的业主(普通住宅区),却不同意开发商卖别墅。

位于上海浦东南路4200弄至4250弄的雪野家园小区,由房地产开发商上海地产集团旗下的中星集团建造,2002年竣工,现在的业主于2002年3月和12月相继入住。

按照规划,雪野家园共分三期:一期是多层和小高层住宅;二期是小高层住宅和别墅;三期也是小高层住宅,但尚未建设。

雪野家园业委会代表洪峰(化名)向《中国经济周刊》记者介绍,目前,小区一期和二期的多层、高层住宅业主已经入住,共有446户,而30套别墅则处于闲置废弃状态长达16年。

采访期间,数十位小区业主向记者反映“该小区非常奇葩”,别墅竣工后一直没有拿到房产证导致无法销售。而因缺乏管理,小区环境变差,该有的配套欠缺导致房价偏低。

“小区品质下降,文明小区候选都轮不上,还不如旁边的雪野二村(公房)。雪野别墅门前的杂草都跟人一样高了,因为业主意见比较大,开发商才雇了小区绿化工定期修剪了。”一位业主对《中国经济周刊》记者说。

在过去的10多年里,业主与开发商之间因为物业、绿化面积、车库、公建配套、容积率等多方面存在诸多争议和纠纷。住宅区域的业主阻止开发商装修别墅的一幕也就不难理解了。

业主们担心,别墅的出售会损害他们的权益。例如,因为开发商承诺的车库没有兑现,目前他们的车只能停在别墅周围,一旦别墅业主入住,他们也就没地停车了。

房产证为何突然办下来了?

但到了2018年,别墅获得了房产证,开发商开始装修,为出售做准备。

这让小区业主们感到不解,“我们一直认为,别墅涉嫌违规,无法办出房产证。后来跟我们协调的开发商代表也承认,他们是缴纳了罚款的。”洪峰说。

变化发生在2016年。

这一年,上海地产集团旗下的另一家房地产上市公司中华企业(600675.SH)公告重大资产重组,上海地产集团将中星集团百分之百股权注入中华企业。重组在2018年4月宣布完成。

上海地产集团是上海市政府批准成立的大型国有独资企业集团,开发业务涉及商品房、商业物业等多个领域,中华企业是上海地产集团旗下唯一的房地产上市公司。中华企业曾于2014年与2015年连续两年归属上市公司股东净利润为负值(分别亏损4.89亿元、24.87亿元)。

据中华企业(600675.SH)2018年财报,2016年11月,上海地产集团承诺将确保中星集团自交割日起3年内完成办理雪野别墅的完全权属证书,如未能完成该项工作使别墅处于可售状态,上海地产集团将以现金方式回购雪野别墅。公告还指出:“如中华企业因雪野路别墅(编者注:即雪野小区的30套别墅)的违规建设等原因受到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或其他任何损失的,上海地产集团承诺赔偿中华企业因此而遭受的实际损失。”

中华企业的财报披露称:2017年9月14日,中星集团已取得别墅的《新建住宅交付使用许可证》,2018年已办理部分房屋的产证证书,面积为6751.33平方米,剩余1970.37平方米尚未办理。

也就是说,6751.33平方米的雪野别墅已经顺利办下房产证可以公开销售。

小区业主们的质疑在于:为何“封存”了10多年的别墅,在看不出任何变化的情况下,16年后却获得了《新建住宅交付使用许可证》?

“2017年上海市浦东新区建设和交通委员会发给雪野家园《新建住宅交付使用许可证》。那么,房屋在没有整修的情况下是怎么达到上海市2017年新建房屋交付验收标准的?如果根据2002年的标准,那这些建了10多年的别墅就不属于新建住宅。”洪峰说。

“超出面积”先建后批?规土局:不排除这种可能性;中星集团:手续齐备未发现违规

另一位业主应女士于今年4月12日申请政府信息公开,申请内容为雪野家园总平面图、规划许可证和项目表。

浦东新区规划和自然资源局向其公开了有关信息。根据该局提供的浦东新区雪野北块建筑工程项目表显示,雪野小区有一幢“疑似”别墅的三层建筑面积为801平方米。

但在2019年3月下旬,中华企业派人来业委会协商时所持的上海市新建住宅交付使用许可证上,却找不出面积为801平方米的别墅,能找到的是一幢1000多平方米的三层别墅。

业主们因此质疑,实际情况与规划不符,超出的这200多平方米如何解释?

4月25日,浦东新区规划和自然资源局有关负责人回应业委会代表的说法是:不否定有先建后批的可能性。

在一段业主们提供的录音中,这位负责人解释称:根据原来的上海城市规划条例,超面积部分可以按土建造价的2%~20%进行罚款。如果卖2000元/平方米,罚款是40~400元/平方米。如果罚款后开发商还能赚绝大部分,当然造违建。原来的规定等于变相地鼓励了违建,但根据现行的上海城市规划条例规定,违建要拆除,不能拆除的要没收。如今大家就都不敢违建了。

北京炜衡(上海)律师事务所合伙人鞠秦仪接受《中国经济周刊》采访介绍说,根据当时《上海城市规划条例》(1995年发布,1997年修改版本),“尚无不良影响的,处以建设工程土建造价百分之二至二十的罚款,并责令其补办建设工程规划许可证”,由此在当时确实存在很多“先违建,后办证”的情况;而历经多次修改后,现行条例规定,“无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”“先上车再补票”的情况已经不可能再发生了。

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